Plan pluriannuel de travaux : l'obligation

Une copropriété dont l'immeuble, à usage total ou partiel d'habitation, a plus de 15 ans doit faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), puis le présenter au vote. Service Public indique que l'obligation s'applique depuis le 01/01/2025, quel que soit le nombre de lots. Le plan liste les travaux nécessaires sur 10 ans, avec un coût estimé et un échéancier, et il est financé par le fonds de travaux. Pour une équipe de gestion, c'est un document qu'on consulte pendant dix ans : un bon candidat pour un assistant.

Ce que dit le texte

L'article 14-2 de la loi du 10/07/1965 prévoit l'élaboration du projet de plan à l'expiration d'un délai de quinze ans après la réception des travaux de construction, puis son actualisation tous les dix ans. Le syndicat est dispensé si le diagnostic technique global (DTG) ne révèle aucun besoin de travaux sur dix ans.

La fiche Service Public sur le plan (vérifiée le 08/06/2026) détaille :

• le projet contient la liste des travaux nécessaires (sauvegarde de l'immeuble, santé et sécurité, économies d'énergie, réduction des émissions de gaz à effet de serre), la performance visée, un coût sommaire, une hiérarchisation et un échéancier sur 10 ans ;
• il est confié à un professionnel compétent (bureau d'études, architecte ou thermicien), qui atteste de son impartialité et justifie d'une assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• le maire, le préfet ou le président de l'intercommunalité peut demander le plan à tout moment ; s'il n'est pas transmis dans le mois, ils peuvent le faire établir d'office aux frais du syndicat ;
• en cas de vente d'un lot, le plan adopté, ou le projet s'il n'a pas été voté, est remis à l'acquéreur.

Les votes, étape par étape

Si le plan n'est pas adopté, ou si son échéancier paraît incertain, le syndic inscrit la question à l'ordre du jour de chaque assemblée qui approuve les comptes.

Le fonds de travaux

L'article 14-2-1 de la loi impose un fonds alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, au terme de dix ans après la réception de l'immeuble. Montant minimal :

• sans plan adopté : 5 % du budget prévisionnel ;
• avec un plan adopté : au moins 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan et 5 % du budget prévisionnel.

L'assemblée peut voter un montant supérieur à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Les sommes sont attachées aux lots et ne sont pas remboursées au vendeur lors d'une vente, sauf clause de l'acte de vente prévoyant un remboursement par l'acquéreur (fiche Service Public sur le fonds, vérifiée le 09/06/2026).

Ce qu'un assistant apporte

Le plan adopté est un document long, consulté par morceaux pendant dix ans. Avec le plan, le DTG, le carnet d'entretien et les procès-verbaux, l'assistant peut répondre :

• « Quels travaux sont prévus en 2027 pour la résidence ? »
• « Le ravalement a-t-il été voté, ou seulement inscrit au plan ? »
• « Quel montant du fonds de travaux selon la dernière fiche synthétique ? »

Pour l'équipe, il aide à préparer chaque assemblée : quels travaux de l'échéancier arrivent, quels votes ont déjà eu lieu.

La fiche Service Public sur le carnet d'entretien rappelle que les travaux prescrits par le plan et leur échéancier doivent y figurer : voir le carnet d'entretien. Gardez les deux à jour ensemble.

Ce qui reste au syndic et au professionnel

• Le diagnostic. L'assistant cite le plan ; il ne juge pas l'état de l'immeuble ni l'urgence d'un travail.
• La distinction entre inscrit et voté. Un travail inscrit au plan n'est pas décidé. L'assistant doit toujours préciser si un vote a eu lieu, avec la date du procès-verbal.
• Le financement. Montant d'une cotisation, recours à un emprunt collectif, aides : réponses du syndic, à partir des décisions votées.

Les copropriétaires posent souvent la question du fonds de travaux au moment d'une vente : voir aussi les questions des copropriétaires.