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Conseil syndical : rôle, pouvoirs et documents
Avis, consultation obligatoire, contrôle, délégation de pouvoirs : ce que dit la loi sur le conseil syndical, et ce qu'un assistant peut lui apporter.
Mis à jour le
Le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion et donne des avis. Il ne décide pas à la place de l'assemblée générale (AG), sauf délégation expresse votée par elle. Ses membres sont des copropriétaires bénévoles qui posent au syndic beaucoup de questions précises : où en est tel contrat, qu'a-t-on voté sur tel sujet, quand expire telle assurance. Un assistant d'équipe bien alimenté aide le cabinet à répondre vite, et peut aussi servir au conseil lui-même.
Ce que dit le texte
L'article 21 de la loi du 10/07/1965 (en vigueur depuis le 01/06/2020) et la fiche Service Public sur le conseil syndical (vérifiée le 25/09/2026) fixent le cadre.
| Point | Règle |
|---|---|
| Obligation | Tout syndicat en a un, sauf renonciation votée à la majorité de l'article 26, carence constatée, ou petite copropriété (5 lots au plus, ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur 3 exercices) |
| Élection | Membre par membre, à la majorité absolue (article 25), avec second vote possible à la majorité simple |
| Mandat | 3 ans au plus, renouvelable |
| Incompatibilités | Le syndic professionnel, ses salariés et leurs proches ne peuvent pas siéger |
| Président | Élu par le conseil parmi ses membres |
| Rémunération | Aucune ; ses dépenses nécessaires sont des charges courantes |
Ses trois missions
1. Donner des avis. Le conseil donne son avis sur toute question concernant le syndicat. La consultation est obligatoire pour l'ordre du jour de l'AG, les travaux urgents de sauvegarde lancés par le syndic, la désignation d'un administrateur provisoire, et les contrats ou marchés au-delà d'un seuil voté par l'AG à la majorité de l'article 25.
2. Mettre en concurrence les contrats de syndic avant l'AG qui désigne ou renouvelle le syndic.
3. Contrôler la gestion. Comptabilité, répartition des dépenses, passation et exécution des contrats, budget prévisionnel. Ses membres consultent les pièces de gestion et en font des copies. Si le syndic ne transmet pas un document dans le mois de la demande, une pénalité de 15 € par jour de retard est retenue sur sa rémunération forfaitaire annuelle.
La délégation de pouvoirs
L'AG peut déléguer au conseil, s'il compte au moins 3 membres, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple (articles 21-1 à 21-5 de la loi). Service Public donne comme exemples la fixation des périodes de chauffage, la location de la loge du gardien ou le déneigement. La délégation est votée à la majorité absolue, pour 2 ans au plus, dans un plafond fixé par l'AG. Sont exclus : l'approbation des comptes, le budget prévisionnel et les adaptations du règlement aux évolutions de la loi.
Pour une équipe de gestion, la conséquence pratique est simple : une décision prise par le conseil doit pouvoir être rattachée à la résolution d'AG qui lui a délégué ce pouvoir, avec son plafond et sa date.
Les documents du conseil
Le décret du 23/05/2019 réserve aux membres du conseil, dans l'extranet du syndic professionnel, les balances des comptes, les relevés du compte séparé, les procédures en cours, la liste des copropriétaires et les attestations du syndic. Voir l'extranet.
Ce qu'un assistant peut faire, et pour qui
Pour le cabinet, un assistant qui a lu les procès-verbaux, les contrats et le carnet d'entretien répond aux questions courantes du conseil : « Quelle est l'échéance du contrat d'ascenseur ? », « Qu'a-t-on voté sur les espaces verts en 2023 ? », « Quel plafond pour la délégation au conseil ? ». Le gestionnaire garde son temps pour les réunions et les arbitrages.
Pour le conseil lui-même, un espace réservé à ses membres peut contenir en plus les documents de la liste qui leur est propre. C'est une question de droits d'accès : la liste des copropriétaires et les procédures en cours ne doivent jamais apparaître dans un assistant ouvert à tous.
Ce qui reste aux personnes
- Les avis du conseil : un assistant peut préparer un tableau, pas rendre un avis au nom du conseil.
- Le contrôle des comptes : il se fait sur les pièces, par les membres. Pour la façon dont un conseil peut s'aider d'outils d'IA dans ce contrôle, voir le conseil syndical et l'IA.
- Les réunions : seuls les membres y assistent en principe ; le président peut inviter le syndic, un suppléant, un expert ou un copropriétaire, selon la fiche Service Public sur les réunions (vérifiée le 25/09/2026).
Questions fréquentes
Le conseil syndical peut-il décider à la place de l'assemblée générale ?
Seulement s'il a reçu une délégation de pouvoirs votée à la majorité absolue, pour des décisions relevant de la majorité simple, dans un plafond fixé par l'assemblée et pour 2 ans au plus. L'approbation des comptes et le budget prévisionnel ne peuvent pas être délégués.
Dans quels cas le syndic doit-il consulter le conseil syndical ?
Service Public cite l'élaboration de l'ordre du jour de l'assemblée, les travaux urgents de sauvegarde, la désignation d'un administrateur provisoire et les contrats ou marchés au-delà d'un seuil voté par l'assemblée.
Un copropriétaire peut-il assister à une réunion du conseil syndical ?
En principe non. Le président du conseil peut l'inviter quand son avis ou ses compétences sont utiles sur un sujet précis, sauf règle différente du règlement de copropriété.
Sources
Pages consultées pour écrire cet article :